Fideiussione e immobili da costruire nel nuovo codice della crisi

Il 16 marzo 2019 sono entrate in vigore le disposizioni del d.lgs.14/2019 recante il nuovo codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (c.d. “CCII”), che hanno apportato importanti modifiche al d.lgs. 122/2005 relativo alla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. In particolare, le nuove norme sono applicabili ai contratti relativi ad edifici per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019.

Rilevanti novità concernono in primo luogo la fideiussione che viene rilasciata in favore degli acquirenti di immobili da costruire:

– soggetti abilitati al rilascio sono esclusivamente banche e imprese esercenti attività assicurativa, con esclusione pertanto degli altri intermediari finanziari;

– la fideiussione deve essere predisposta in conformità ad un apposito modello standard determinato con decreto del ministro della Giustizia;

– la fideiussione può essere escussa non solo qualora il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche nel caso di mancata consegna della polizza assicurativa decennale, qualora il notaio, incaricato del rogito, attesti di non aver ricevuto la polizza e l’acquirente comunichi al venditore la propria volontà di recedere dal contratto;

– l’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore una copia dell’atto di trasferimento contenente gli estremi della polizza assicurativa decennale e l’attestazione della sua conformità al decreto ministeriale.

Con riguardo alla polizza assicurativa decennale a beneficio dell’acquirente che il costruttore è obbligato a contrarre, ai sensi dell’art. 386 del CCII:

– con decreto del Ministro dello sviluppo economico sono determinati il contenuto, le caratteristiche e il modello standard della polizza assicurativa;

– vi è l’obbligo di menzionare nel rogito gli estremi identificativi della polizza assicurativa e di attestarne la sua conformità al decreto ministeriale;

– la mancata consegna della polizza all’atto del trasferimento della proprietà: (i) determina la nullità del contratto (che può essere fatta valere solo dall’acquirente); (ii) assegna all’acquirente il diritto di recedere e di escutere la fideiussione rilasciata in sede di contratto preliminare.

Infine, l’art. 388 del CCII prescrive la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata per il contratto preliminare relativo a edifici da costruire.

Nel contesto della riforma mette conto evidenziare un disallineamento tra disposizioni normative quanto ad efficacia della fideiussione rilasciata da banche o imprese assicurative. Da una parte, è previsto che la fideiussione rilasciata al momento della stipula del preliminare perde efficacia soltanto qualora l’acquirente abbia ricevuto copia dell’atto di trasferimento della proprietà “il quale contenga la menzione di cui all’art. 4, comma 1-quater”, cioè riporti i dati relativi alla polizza assicurativa che il costruttore è tenuto a sottoscrivere. Da altro lato, è comunque prevista la possibilità per l’acquirente di concludere il contratto definitivo ancorché non gli sia stata consegnata la polizza, essendo la nullità (relativa) rimessa nella sua esclusiva disponibilità. Di conseguenza, è ben possibile per l’acquirente stipulare il definitivo e pagare il prezzo, salva la possibilità di eccepire successivamente la nullità (all’atto della scoperta dei vizi materiali dell’immobile) e chiedere l’escussione della fideiussione per le somme pagate in esecuzione del contratto nullo, stante la sua perdurante efficacia fino al rilascio della polizza assicurativa (che, nel caso ipotizzato, non è stata appunto consegnata). Stando così le cose, non si escludono interventi correttivi da parte del legislatore.